Vendi um imóvel quando devo pagar o ganho de capital?

June 5, 2018

Muitos  acreditam que o ganho de capital só deve ser pago ou apurado na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física e que o valor de custo do imóvel pode ser atualizado. Mas não é bem assim...
 
A verdade é que a Declaração de ganho de capital deve ser enviada assim que ocorrer a venda do imóvel e o imposto pago até o último dia útil do mês seguinte. 
 
 
 
 
 
QUEM ESTÁ SUJEITO AO GANHO DE CAPITAL?

 

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

 

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

 

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de bens e direitos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

 

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

 

Há Ganho de Capital  quando determinado o bem ou direito for vendido, doado ou transferido por valor superior ao preço de custo. Então a diferença positiva do preço de venda, doação, transferência em relação ao custo é o Ganho de Capital.

COMO APURAR O CUSTO DO BEM ?

Custo do bem é aquele que consta na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física

Em 31 de Dezembro de 1991 todos os bens foram avaliados a preço de mercado e convertidos em UFIR. A partir de 1995 foram convertidos para Reais pelo valor da Ufir de 31/12/1995. 

Os Bens adquiridos a partir de 1995 o Custo é o Valor da Transação (Venda, Doação, Transferência, etc.) 

Ressalva-se que os bens adquiridos por consórcio ou pelo Sistema Financeiro da Habitação, tem seu valor acrescido pelos pagamentos efetivos em cada ano.


OUTROS VALORES QUE PODEM SER CONSIDERADOS OU AGREGADOS AO CUSTO:

- Gastos com Construção, Reforma e Ampliação, devidamente comprovados com documentos idôneos e desde que o Projeto tenha sido aprovado pelos órgãos competentes.

- Gastos com pequenas obras, reparos, janelas, meio fio, colocação de azulejos, garagens, encanamentos, rede elétrica, pisos, paredes, grades, lareiras, churrasqueiras, etc.

- Despesas com demolição, desde que seja condição para efetuar a venda.

- Despesas com corretagem, desde que suportada pelo alienante.

OUTRAS REDUÇÕES SOBRE O GANHO DE CAPITAL:


1) Comissão ou Corretagem pago a PF ou PJ Corretor de Imóveis ou Intermediária do negócio, desde que com Recibo ou Documento Fiscal relacionado ao negócio e com registro no CRECI.

2) Reduções previstas pela Legislação:

a. 5% ao ano para bens adquiridos antes de 1988. Lei 7.713/88.
b. % redutor de acordo com a Lei 11.196/2005.


SITUAÇÕES EM QUE HÁ GANHO DE CAPITAL mas este é ISENTO da TRIBUTAÇÃO:

1 – Alienação de BEM IMÓVEL adquirido até 1969. (Prova-se pelo Registro no CRI). 

2 – Alienação de BENS DE PEQUENO VALOR, quando o Valor da Alienação for de até R$ 35.000,00. 

Cuidado com a venda de Bens da mesma Natureza em um único mês.

3 – Alienação do Único Imóvel, desde que o valor da operação seja inferior a R$ 440.000,00 e ainda que o contribuinte não tenha efetuado outra operação nos últimos 5 anos. 

NOTA: Apto + box é considerado dois Imóveis, pois há dois Registros no CRI.

NOTA: Se o Contribuinte possuir dois terrenos contíguos e sobre eles construir uma casa, temos aqui a situação de o Contribuinte possuir 2 Imóveis (Dois Terrenos). 

Então o negócio, antes da alienação, é unificar os dois terrenos, passando assim a ser proprietário de único imóvel.

4 – Desapropriação, somente em relação a Terra Nua, quando para fins da Reforma Agrária.

5 – Alienação de bens de pequeno valor, quando voltada para Ações (Tipo Ações CRT, etc.) não haverá tributação quando o valor da alienação for de até R$ 20,000,00.

6 – Quando dois Imóveis forem permutados, e desde que a Escritura seja de permuta, e os valores sejam iguais, sem torna (digo sem retorno para nenhuma das partes de dinheiro) não haverá ganho de Capital. Cada contribuinte receberá e declarará o novo bem pelo valor do bem de foi entregue.

SE houver torna, sobre esta incidira 15% IR – Ganho de Capital.

7 – Recebimento de Indenização por liquidação de Sinistro ou roubo, relativo ao bem segurado.

8 - Alienação de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil; 

Atenção: 

No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias referido acima é contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. 
A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. 

No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais. 

A opção pela isenção é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual. 

O contribuinte somente pode usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício. 

No caso de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial. 

Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção, observado o disposto acima: 
a) nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is); 

b) nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda; 

c) nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda. 

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante. 
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar. 

O disposto acima aplica-se, inclusive: 
a) aos contratos de permuta com recebimento de torna de imóveis residenciais; 

b) à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta. 

O disposto acima não se aplica, dentre outros: 

a) à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante; 

b) à venda ou aquisição de terreno; 

c) à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento. 

A inobservância das condições estabelecidas acima importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: 

a) juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e 

b) multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. 

 

É importante ficar atento e evitar multas!

 

Se você tiver mais alguma dúvida sobre ganho de capital ou deseja sugerir algum tema para nosso blog nos envie uma mensagem teremos alegria em atende-lo.

 




 

 

 

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